Příloha č. 1 k usnesení Rady HMP č. 0244 ze dne 26.2.2002

Postup přípravy  obchodního využití a realizace zainvestování lokality Neherovská na území Hanspaulky v Praze 6, k.ú. Dejvice – „Bydlení Špitálka“

A.	Současný stav

1.  Urbanistický popis území             
Předkládaný návrh řeší možné využití pozemků ve vlastnictví hlavního města Prahy bez v konečné fázi absolutních výdajů z rozpočtu města.
Jedná se o v současné době nekvalitně využité bonitní území v severní části obytné zástavby Hanspaulky. Lokalita je svou polohou a příznivým terénem vhodná k obytné zástavbě. Na  pozemcích je nutné zachování sportovní plochy, přičemž její umístění a velikost se neurčuje.

2.  Majetkoprávní stav 
Předmětná lokalita je vymezena pozemky parc.č. 2977/1, 2977/2 a 2978, vše v  k.ú. Dejvice a je ohraničena ulicemi Na Špitálce, Na Kodymce, Na Fišerce a Neherovskou. Pozemky o celkové ploše 26 449 m2 jsou v Katastru nemovitostí zapsány na majitele hl.m.Praha. Z výpisu z KN vyplývá, že k pozemkům se nevztahují jiná práva či omezení vlastnického práva. Dle sdělení Pozemkového úřadu Magistrátu HMP nejsou na pozemky uplatněny žádné restituční nároky.
Pozemky parc.č. 2977/1 a 2978 jsou vedeny jako zemědělský půdní fond (ZPF). OŽP MHMP již předběžně vyslovil s odnětím ze ZPF souhlas.

3.  Současné využití
V současné době se na pozemcích nachází oplocená zahrádkářská kolonie a buňka se sociálním zařízením, které byly vybudovány na základě stavebních povolení. Dále se zde nachází neudržované hřiště s mlatovým povrchem a kovová tribuna u hřiště, ke kterým nebyly v archivu stavebního úřadu m.č. Praha 6 nalezeny žádné doklady. V rámci přípravy území budou tyto stavby na základě souhlasu příslušného stavebního úřadu odstraněny. 
Smlouva na využívání zahrádek s OOA MHMP končí 31.12.2001, nová smlouva bude uzavřena s termínem ukončení 30.9.2002. Problematika ukončení smlouvy a vyklizení pozemku byla na OOA MHMP projednána se zástupcem Zahrádkářského svazu. Svaz nepožaduje za zrušené zahrádky a vybavení zahrádkářské kolonie žádné pozemkové či finanční náhrady.
Současné využití území není v souladu s územním plánem a neodpovídá významu Hanspaulky jako území s dlouhou tradicí kvalitního rodinného bydlení.

B.  Záměr nového využití

1.  Dosavadní zajištění přípravy
Záměr na přípravu obchodního využití a realizaci zainvestování lokality zpracoval OOA MHMP ve spolupráci s  TCP a.s. Záměr byl schválen usnesením RZHMP č.0392 z 11.4.2000. 
Na základě usnesení RZHMP č.0392 z 11.4.2000 byla dne 15.6.2001 uzavřena Smlouva o zajištění přípravy obchodního využití pozemků mezi hlavním městem Prahou a TCP a.s.  

2. Návrh urbanistického řešení
Pro získání optimálního urbanistického řešení území vypsala TCP a.s. anonymní veřejnou urbanistickou soutěž. Soutěž byla uspořádána v souladu se Soutěžním řádem ČKA. Podklady si vyzvedlo 37 zájemců, soutěžní návrhy podalo 16 účastníků. Soutěžní návrhy posuzovala odborná porota složená rovněž ze zástupců ČKA, Obce architektů a Fakulty architektury ČVUT. Proti výsledkům soutěže, které byly zveřejněny v odborném tisku, nebyly podány žádné námitky.
Nejlépe vyhodnocený návrh (autoři arch.Pata, arch. Ondráčková a arch. Frydecký) předpokládá výstavbu 21 rodinných domů s průměrnou velikostí parcel 1020 m2, které jsou přístupny ze stávajících komunikací. Dále předpokládá výstavbu hřiště o ploše cca 1000 m2 v severozápadním rohu území se zázemím a okolní veřejnou zelení o ploše cca 2600 m2, a doplnění nutné infrastruktury celého území v souladu s předběžnými požadavky správců sítí. Porota ohodnotila tento návrh jako nejlépe naplňující účel soutěže s doporučením snížit velikost prostoru hřiště a okolní veřejné zeleně a upravit trasu pěšího propojení mezi ulicí Na Špitálce a Zengrovou ulicí.
Návrh arch.Paty byl dopracován s ohledem na doporučení poroty, přičemž byl předložen doklad o kladném projednání svého návrhu na m.č. Praha 6 a SÚRM.
Hřiště splňuje požadavky na provozování malé kopané (Hanspaulské ligy), která má v těchto místech dlouhou tradici. Městská část Praha 6 požaduje zde tuto tradici zachovat.
Na základě celkového zhodnocení uvedených nabídek doporučujeme oslovit pro další spolupráci kolektiv arch.Paty.

3.  Zpracování regulačních podmínek a dokumentace k ÚR
Po dohodě se SÚRM bude podkladem pro stanovení regulačních podmínek studie zpracovaná v první fázi tvorby dokumentace k ÚŘ. Tím budou v regulačních podmínkách zapracovány skutečnosti, které vyplynou až z  rozpracované dokumentace k ÚŘ. Regulační podmínky zpracuje a vydá SÚRM. Tyto podmínky podrobně určí např. koeficienty podlažních ploch a zeleně pro celé řešené území i pro jednotlivé parcely, regulační čáry, odstupy jednotlivých objektů a polohu a rozměry hřiště, veřejné zeleně a komunikací. Po stránce architektonické pak určí např. podlažnost objektů, tvary střech,  řešení parkování a vzhled oplocení.
Po odsouhlasení dalšího postupu projektu RHMP a ZHMP a vydání regulačních podmínek bude zpracována dokumentace k ÚŘ. Dokumentace bude řešit celé dotčené území, tj. plochy veřejné i plochy soukromé. Tím se zajistí potřebná technická koordinace a provázanost veřejných a soukromých ploch a budoucí soukromí stavebníci získají vydáním územního rozhodnutí na parcely rodinných domů jistotu možnosti výstavby. Případná odvolání účastníků správního řízení se rovněž v této fázi vyřeší najednou pro celé území.
Na základě této dokumentace a stanovisek dotčených orgánů státní správy a správců sítí bude na příslušném stavebním úřadu podána žádost o vydání územního rozhodnutí pro celou zástavbu vč. veřejných ploch a infrastruktury, a o vydání územního rozhodnutí na dělení pozemků.

4.   Parcelace
Na základě územního rozhodnutí budou vypracovány v souladu se schválenou dokumentací oddělovací geometrické plány jednotlivých stavebních parcel rodinných domů a potvrzeny Katastrálním úřadem jako podklad pro prodej pozemků.

5.  Prodej pozemků
Prodej pozemků proběhne formou veřejného výběrového řízení s tím, že informace o prodeji a jeho podmínkách budou předem zveřejněny na informačních tabulích HMP a v denním tisku. Prodej zorganizuje a zajistí TCP a.s. ve spolupráci s HMP. Uzavření smluv zajistí OOA MHMP.
Podmínkou bude prodej pouze jednoho pozemku jedné fyzické osobě, aby se zabránilo spekulativní koupi pozemků za účelem jejich dalšího obchodování. Ve smlouvách bude zajištěno plnění regulačních podmínek a termínové podmínky výstavby, za kterých se stavby jednotlivých rodinných domů uskuteční. Konkrétní podmínky výběrového řízení budou schváleny na úrovni RMHP.

6.  Výstavba infrastruktury a veřejné vybavenosti
Výstavba infrastruktury celého území včetně veřejné části přípojek se uskuteční v  čase, který umožní bezproblémovou výstavbu jednotlivých domů. Výstavba na veřejných plochách by měla být dokončena nejpozději k ukončení výstavby prvních domů v lokalitě. Výstavbu infrastruktury a veřejných ploch zajistí po investorské stránce OMI MHMP nebo TCP a.s. Dodavatel na tuto veřejnou zakázku bude vybrán v souladu s platným zněním zákona č.199/94 Sb. 

7.  Výstavba rodinných domů
Výstavbu jednotlivých rodinných domů budou na svých pozemcích zajišťovat finančně i technicky budoucí majitelé jednotlivých pozemků – stavebníci. Vzhledem k významné poloze území a potřebě kultivované a architektonicky přijatelné formy zástavby je nutno podobu jednotlivých objektů regulovat.
Hlavním regulačním prvkem budou podmínky pro výstavbu určené v územním rozhodnutí pro celé dotčené území, které budou vycházet z regulačních podmínek schválených SÚRM. Tyto podmínky budou znát budoucí stavebníci již při prodeji pozemků a budou zakotveny  v kupních smlouvách jednotlivých stavebních pozemků. Jejich dodržení bude sledovat příslušný stavební úřad v rámci stavebního řízení pro jednotlivé rodinné domy i pro veřejné plochy a dále OOA ve spolupráci se SÚRM prostřednictvím závazků v uzavřených kupních (příp. budoucích kupních) smlouvách.
Dalším regulačním prvkem, respektive určitou pojistkou zaručující architektonickou kvalitu budoucích domů by mělo být definování určité množiny architektů, jejichž již v minulosti realizované projekty v oblasti rodinného bydlení vytvoří reálné předpoklady dosažení výše uvedené kvalitativní úrovně. Uzavřené portfolio architektů by bylo navrženo ve spolupráci s odbornou veřejností (např. Českou komorou architektů, Obcí architektů apod.). Podmínkou pro navrhovanou zástavbu lokality by bylo, že každý z vybraných architektů může projektovat pouze jeden dům. Navržený postup je snahou vytvořit objektivní zrcadlo soudobé kvalitní architektury rodinných domů a zároveň potvrdit „historicky“ odzkoušené výstupy, že většina stavebně ceněných rodinných domů vznikala na základě dialogu stavebníka, který byl zároveň budoucím uživatelem nemovitosti, a projektujícího architekta.